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兩出讓地塊可連片開發 市橋西有望成番禺樓市“潛力股”_極速分分彩

時間:2019-03-15 08:42  來源:極速分分彩微信群

去年以來,廣州市番禺區商住用地供應明顯增加,今年步入陽春三月也繼續“加碼”。上月底,廣州土地市場一連掛牌5宗商住商服用地,其中就有3宗來自番禺。這3宗商住用地有2宗位于番禺市橋西板塊,具備開發連片住宅區的條件,加上板塊內目前地產開發力度不高,又有一定的產業支撐及舊改規劃,有望成為番禺樓市又一“潛力股”。

■極速分分彩微信群記者 林超菁

番禺近期單日連推3地塊

2月28日,廣州公共資源交易中心掛牌廣州番禺、荔灣和海珠3區共計5宗商住商服用地,其中番禺包括有1宗商住用地及2宗純居住用地,用地面積共計約13.9萬㎡,將在4月1日公開出讓。記者梳理5年番禺區商住地供應情況發現,單日掛牌3宗商住地,在番禺區屬近年罕見的宅地供應量:2018年共出讓商住用地5宗、共計約64.3萬㎡;2017年全年出讓商住用地僅有3宗,共計約42.3萬㎡;2016年全年商住用地供應雖有4宗,但總用地面積僅6萬㎡左右;2015年僅有1宗,約4.6萬㎡的居住用地出讓。

照此看,番禺區今年截至目前的宅地供應量已經超過2015年和2016年,在供應宗數上也大有趕超2017年和2018年的勢頭。廣州中原研究發展部也指出,從全年總量來看,番禺2019年至今供地量已超過2015、2016年全年水平,而根據番禺近期控規文件,未來石樓化龍、市橋將會通過“三舊改造”轉化用地,可預期未來一段時間,番禺商住商服用地供應有望持續增加。

极速分分彩 此次番禺掛牌的3宗商住地中,位于亞運大道北側的石樓鎮新城地塊是一宗約2。9萬㎡的純居住用地,毗鄰亞運城,未來開發的項目雖可坐享亞運城配套,卻也將面臨亞運城一二手房源的競爭。

另兩宗地塊屬于市橋西板塊,是禺山大道南側橫江地塊一和地塊二,其中地塊一包含居住、商業、商務用地性質,總用地面積約6萬㎡,居住部分計容建面共約9.7萬㎡;地塊二是約5萬㎡的純居住用地,計容建面約10.3萬㎡。值得關注的是,市橋西板塊目前尚處發展起步階段,成熟住宅社區較少,又與番禺華南板塊、市橋核心區及市橋南等片區相鄰,未來樓市發展引人關注。

區內一宅地樓面價破2萬元/㎡

根據出讓條件,市橋西地塊一和地塊二分別有1.5萬㎡和2萬㎡政府回購住房,因此扣除后起拍樓面價分別是17310元/㎡和19571元/㎡,這對比去年板塊內出讓的另一宗宅地,樓面價小有降幅。去年9月份,同處禺山西路南側1宗約6.5萬㎡的純居住用地出讓,由首入廣州的上海大華集團以約11.6億元底價拍得,扣除1.5萬㎡政府回購住房,成交樓面價約20154元/㎡,該地塊與新掛牌的2宗地塊直線距離約1公里。

廣州中原研究發展部認為,由于目前土地市場已回歸理性,且地塊自身優勢不足,并需要提供政府回購建筑面積,因此預計地塊將以底價成交,不過樓面價并不算低,未來項目至少3.5萬-4萬/㎡方可盈利,售價不算有吸引力。

從地塊周邊環境看,新地塊西側是番禺區住建局、番禺區氣象局、番禺區動物防疫監督所等政府職能單位,東面目前是農林用地,此外周邊有不少工廠、工業區,沒有明顯優勢。地塊一北側緊鄰禺山西路這條主干道,交通便利程度比其南側的地塊二稍高,但公共交通出行便利程度有限,周邊1公里范圍內目前沒有地鐵,公交車基本是往來番禺區內的。生活配套上,因附近以村莊、工業區為主,基本只有小商鋪、小飯館,不過4公里左右就是市橋商圈。可以預見,未來的項目還需要依靠地塊一自身配套。

舊改+產城融合將提升宜居度

從區域及板塊發展看,隨著番禺區城市更新改造工作的推進,市橋西板塊舊村舊廠的現狀將得以改善,未來潛力還是很有想象空間的。廣州中原研究發展部分析,2宗地塊位于番禺區城鄉更新規劃的西南組團(市橋及周邊地區),屬于重點城鄉更新片區,未來周邊舊村全面改造等更新工作將有利于地塊所在片區的產業升級,淘汰低效產業,增加生活生產配套設施,提高居住環境舒適程度。

記者了解到,地塊兩三公里范圍內的大平村、大富村及北海村,已在去年2月份番禺區政府公布的《廣州番禺區城鄉更新總體規劃(2015-2035)》中,被列為全面更新改造項目,而在地塊東側1。5公里左右的海倫堡創意園也會成為片區產業發展的重要支撐。據番禺區政府官網,片區將以海倫堡創意園為平臺,充分發揮園內知名企業示范引領輻射帶動作用,推進“三村一區”(即大平村、大富村、北海村、西麗工業區)連片改造,打造產城融合的新型城市化小鎮,目前已進入數據詳查階段。

另一方面,這2宗地塊本身也可以說是產城融合發展方向下的產物。2宗地塊在去年經歷了控規調整,從原先的商業用地調整為如今的商住地,以促進產業發展與城市功能融合,構建宜居宜業的良好區域。此外,片區未來還將重點對大羅塘珠寶產業園區及周邊區域著力發展珠寶產業園,引導產業向產業鏈前端發展,推進產業升級。

周邊樓市

一手住宅較少, 毛坯均價2.6萬元/㎡

結合周邊土地規劃看,市橋西新地塊市場吸引力將逐漸提升。廣州中原研究發展部指出,根據2018年12月7日公布實施的沙頭街儲備地塊控規文件,地塊一東側規劃有2幅宅地,占地面積合計14202㎡,計容建面42606㎡,另外還規劃有占地面積14267㎡的中小學用地,補充了教育配套。按照目前這2宗地塊的出讓速度,周邊宅地和中小學用地有望在今年內釋出,屆時將有利于形成連片住宅區,提高宜居程度。

目前,市橋西板塊商品住宅樓盤極少,在禺山西路北面、近大夫山公園南門處有一個在售一手盤大夫山·尚東,與新地塊距離約1公里,目前主推約88-101㎡的三房、約110㎡的四房,毛坯均價2.6萬元/㎡。不過,從陽光家緣信息獲知,該盤土地是1995年出讓,也就是至今土地年限僅余46年,同時未網簽住宅僅有200多套貨量。可見,這幾宗商住地將支撐起未來幾年市橋西板塊的一手新房供應。

現時成規模的居住區要往東四五公里去到市橋核心區及市橋南,不過一手盤也不多,只有一兩個,均價去到3.7萬-3.8萬元/㎡,例如市橋南番禺南區公園南側的時代柏林,此前推售約113㎡的三房和約143㎡的四房,單價約3.5萬-3.9萬元/㎡;二手小區均價普遍約2萬-2.5萬元/㎡,樓齡較新、近地鐵的小區房源單價去到3萬元/㎡左右。

編 輯:束孟卿
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