极速分分彩

您的位置:極速分分彩 > 極速分分彩開獎直播 > 房產 >

買賣二手房,注意規避這些交易風險_極速分分彩

時間:2019-03-15 07:47  來源:極速分分彩微信群

資料圖片

廣州二手房成交量已超一手房,據廣州住建局統計,2018年廣州市存量房交易登記數為102384宗,而一手住宅網簽成交76056宗。存量房時代來臨,廣州二手房交易逐步規范,廣州市房地產中介協會表示,會進一步開展行業自律、自查自糾及市場巡查等工作,同時提醒消費者要有審慎意識、契約精神。

■極速分分彩微信群記者 丁燦

中介未盡審查義務或隱瞞房屋情況 客戶最不滿意

鏈家華南區總經理高軍曾總結,目前房地產中介行業主要存在七大亂象:虛假房源、賺差價、捆綁收費、交易資金無安全保障、從業人員不專業,服務體驗差、陰陽合同、偷稅漏稅,不給員工交社保等。不過,廣州市房地產中介協會表示,去年協會共受理消費者投訴中介的案件78宗,全年投訴量約占年中介促成存量房交易總量的0。9‰,較前兩年有明顯下降。

客戶不滿意主要集中在四方面:認為中介機構未盡謹慎審查義務或隱瞞房屋情況等,包括認為中介未審查業主代理人處分權,隱瞞如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、學位被占用、房屋存在違章建筑、真實交易價格等房屋信息;認為中介機構違反相關政策提供中介服務,如未審查或明知買方無購房資格、零首付或首付不足三成、協助或誘導當事人提供虛假購房證明材料等;認為中介機構違反《廣州市存量房網上交易規則》,如協助制作不同價款合同,以達到少交稅或獲得更多貸款等目的、中介機構未經交易當事人同意擅自制作網簽合同、變更網簽合同內容、撤下網簽合同或不配合撤下網簽合同等;交易當事人因不熟悉交易流程、房款準備不足、部分交易細節的合同條款約定不明等原因而違反合同約定,拒絕履行合同引起糾紛的。

廣州市房地產中介協會表示,此類案件通常都會涉及誠意金、定金、違約金或中介服務費等經濟糾紛,這類案件協會都會組織交易雙方及中介公司進行三方調解,但協會并無任何行政或司法強制能力,對于一方不參與調解或調解不成的,建議當事人應積極應對,及早做好通過司法途徑解決的準備,以免耽誤解決糾紛的最佳時間或錯過案件的訴訟時效。

消費者缺乏審慎意識契約精神

极速分分彩 容易導致交易糾紛

廣州市房地產中介協會在處理消費者投訴過程中發現,還有一部分糾紛與消費者缺乏審慎意識、契約精神等有較大關系。例如,交易當事人因簽約前后市場價格出現波動不愿履行合同,購房人對購房資格或貸款資格的判斷及對政策解讀有偏差,草率沖動簽訂房屋買賣合同,亦有極少數交易當事人在簽署買賣合同及相關協議時,在空白紙上簽字蓋手指印等。

因個人原因無法依約履行合同,須承擔相應的違約責任。對此,建議消費者在交易前應多了解存量房交易流程及注意事項,充分做好評估,避免不必要的經濟損失。

案情回放

約定權利義務,避免差價當中介費

极速分分彩 業主高某希望能以385萬元出售其位于海珠區某物業,故找到某中介公司。中介公司在收到房源一段時間后,以該房屋出售價格過高為由,建議業主降價至380萬元,并提出如經公司努力最終成交價格超過380萬元的,則與業主均分超過380萬元的那部分款項作為中介費,并與高某簽署了同意付款的承諾書。

不久,中介公司找到了買方,并以385萬元的價格將房屋出售,中介公司遂與業主簽訂《咨詢及中介服務費確認書》,向高某主張2.5萬元中介費。后高某在與買方的接觸過程中了解到,買方實際上一開始就同意按照385萬元的價格購買房屋,并非通過中介公司努力提升了房價,故拒絕支付2.5萬元中介費。

极速分分彩 一審法院認為中介公司為高某出售房屋提供了媒介服務,成功交易,應當按約定支付中介公司2.5萬元。二審法院認為,高某將《咨詢及中介服務費確認書》中“咨詢及中介服務費”的條款修改為“總房款預售價格及實際售價差額”,中介公司是予以接受的。房屋最終出售價格為385萬元與380萬元之間確實存在5萬元差價,故撤銷了一審法院關于支持高某向中介公司支付2.5萬元中介費的判項,改為駁回中介公司要求高某支付2.5萬元中介費的訴訟請求。

●提醒:在購買房屋的中介服務過程中,注意與中介機構在合同或協議上約定中介機構的權利義務,根據中介機構公示的服務內容進行咨詢和確認。同時,建議消費者可選擇分段支付中介服務費的方式,如:簽訂《房屋買賣合同》時支付一半,交易過戶結束后支付另一半。如遇到不確定的情況,不要急于簽訂合同,可向專業人士、律師等咨詢,保障自身的合法權益。

交易資金托管以保障安全

陳某因經營公司不善,急需資金周轉,遂決定將自身位于天河區的100㎡物業降價出售,但需要買家墊資贖契。業主陳某通過某中介公司與買家葉某就該物業協商交易內容。葉某對墊資贖契表示疑慮,提出在銀行辦理資金托管,但遭到陳某以資金托管會拖延交易時間為由的拒絕。最后,葉某因對該物業及交易價格太滿意,遂以200萬元交易價格與陳某簽訂《房屋買賣合同》,并約定:葉某在簽約當日向陳某支付60萬元房款,用以墊資贖契。同日, 葉某依約向陳某支付60萬元房款。

但事后,陳某未將此房款用于贖契,而是投入公司的資金周轉。之后,葉某與該中介公司多次致電催促陳某辦理交易過戶手續,但均無法取得聯系,遂打聽得知陳某因公司經營不善,已結業并攜款逃跑,且交易物業未辦理贖契。

葉某因聯系不上陳某,并認為其遭受的損失與該中介公司有關,遂訴至法院,要求該中介公司賠償60萬元。法院經審查,該中介公司已促成買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》,葉某已依約向陳某支付60萬元房款用于墊資贖契,但陳某未依約履行。葉某無證據證明其遭受的損失與該中介公司有關。最終,法院判決駁回葉某的訴訟請求。

●提醒:二手房資金托管手續免費,辦理時間短,基本不影響交易程序與時間,且購房過程并不是一天能完成的,它需要一段較長的時間,而很多風險有可能在這段時間發生,如房屋被查封、房屋權屬有爭議或者其他影響房屋過戶手續辦理的情形出現等,如果上述風險發生,買家將無法順利取得房屋產權。所以,交易當事人應辦理資金托管手續,保障自身合法權益與交易資金安全。

极速分分彩 夫妻共有財產,應當共同處分

王某攜帶房產證原件及產權人身份證原件等資料到A中介公司放盤,中介公司核查資料后,確認房屋是登記在王某與其妻子李某的名下,屬于夫妻共同財產。A中介公司問王某,其妻子是否同意出售房屋,并提醒王某,在簽合同時需要夫妻雙方到場簽字或提供妻子李某的書面委托。王某表示其妻子同意出售。后中介公司找到買家陳某,達成交易意向,買賣雙方簽訂合同時,僅王某一人到場,且未提供妻子李某的公證委托書,中介再次與王某確認其妻子是否同意出售,王某表示沒有問題,遂買家陳某與業主王某簽訂房屋買賣合同。

后買方辦理按揭,銀行要求合同須王某夫妻雙方簽字,但王某妻子遲遲未在合同上補簽名,之后王某妻子與中介公司聯系,表示其從未同意出售該房屋,并認為其未在《房屋買賣合同》上簽名,合同應屬無效,要求解除合同。買方向中介公司了解,中介公司認為賣方此舉可能與近期房屋市場價格出現波動有關。經中介公司多次協調無果,買方陳某將王某告上法庭。

●提醒:案件中房屋登記在王某夫妻二人名下,理當屬于夫妻共同財產,因此中介公司提醒王某在簽合同時需夫妻雙方到場簽字或王某提供妻子李某的書面委托的做法是正確的。但王某急于出售房屋而不顧中介公司的善意提醒一意孤行,王某未取得李某的授權簽訂房屋買賣合同,屬無權代理行為,最終是要承擔因合同履行不能而產生的違約責任。

(本文案情由廣州市房地產中介協會提供)

編 輯:束孟卿
分享到:
  以上內容版權均屬廣東極速分分彩微信群社所有(注明其他來源的內容除外),任何媒體、網站或個人未經本報協議授權不得轉載、鏈接、轉貼或以其他方式復制發布/發表。協議授權轉載聯系:(020)85180348。
------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------